Jak działa kalkulator rentowności najmu
W kalkulatorze rentowności najmu policzysz nie tylko prostą stopę zwrotu z czynszu, ale też realny miesięczny cashflow, wpływ pustostanu, raty kredytu i ROI gotówki własnej. To przydatne, gdy porównujesz zakup lokalu na wynajem z innymi opcjami inwestycyjnymi, takimi jak kalkulator ROI, kalkulator inflacji czy plan oszczędzania.
Aby obliczyć opłacalność wynajmu, wpisz cenę nieruchomości, wkład własny, czynsz najmu, koszty oraz parametry kredytu. Jeśli analizujesz lokal kupowany na kredyt, pomocne będą też: kalkulator zdolności kredytowej, kalkulator rat kredytu, symulator nadpłaty kredytu i kalkulator refinansowania kredytu.
Wzory: rentowność brutto, netto i ROI
Rentowność brutto = roczny przychód z najmu / cena nieruchomości × 100%
Rentowność netto = roczny cashflow po kosztach / cena nieruchomości × 100%
ROI gotówki własnej = roczny cashflow po kosztach / gotówka własna wniesiona do inwestycji × 100%
Aby obliczyć opłacalność wynajmu dokładniej, warto doliczyć pustostan, rezerwę na naprawy, czynsz administracyjny i podatek. Sam czynsz z ogłoszenia prawie zawsze zawyża rzeczywistą rentowność.
Przykład obliczeń
Mieszkanie kosztuje 500 000 zł. Wkład własny to 150 000 zł, opłaty wejścia 25 000 zł, wyposażenie 30 000 zł, a czynsz najmu 3 200 zł miesięcznie. Po doliczeniu pustostanu 5%, kosztów administracyjnych, podatku, napraw i raty kredytu miesięczny cashflow może spaść do kilkuset złotych.
Jeśli chcesz porównać ten scenariusz z zakupem na kredyt lub za gotówkę, sprawdź też kredyt czy gotówka, pełny koszt kredytu hipotecznego i koszty zakupu mieszkania.
Tabela orientacyjna rentowności najmu
| Cena mieszkania | Czynsz najmu | Roczny przychód | Rentowność brutto |
|---|
| 350 000 zł | 2 400 zł | 28 800 zł | 8,23% |
| 450 000 zł | 3 000 zł | 36 000 zł | 8,00% |
| 550 000 zł | 3 300 zł | 39 600 zł | 7,20% |
| 700 000 zł | 4 000 zł | 48 000 zł | 6,86% |
Co najczęściej obniża realny zysk z najmu
Najmocniej rentowność obniżają pustostany, nieprzewidziane naprawy, wysokie raty kredytu i zbyt optymistyczny zakładany czynsz. Przy inwestycjach finansowanych kredytem ważne są też zmiany stóp procentowych, dlatego warto równolegle analizować RRSO kredytu, cashflow firmy lub inwestycji oraz poduszkę finansową.
Wskazówka od KalkulatorXXL
Jeśli porównujesz dwa mieszkania, licz nie tylko rentowność brutto, ale przede wszystkim roczny cashflow po wszystkich kosztach i ROI gotówki własnej.
Ciekawostka
Mieszkanie z teoretycznie niższą rentownością brutto może dawać wyższy ROI gotówki własnej, jeśli kupujesz je z dużym kredytem i utrzymujesz stabilny dodatni cashflow.
FAQ – kalkulator rentowności najmu
Najprościej: roczny przychód z najmu dzielisz przez cenę nieruchomości i mnożysz przez 100%. To daje rentowność brutto. Lepszy obraz daje jednak rentowność netto, czyli cashflow po wszystkich kosztach.
Tak, ale tylko wtedy, gdy po odjęciu raty, czynszu administracyjnego, podatku, pustostanu i napraw nadal zostaje dodatni cashflow albo satysfakcjonujące ROI gotówki własnej.
To zależy od miasta, standardu mieszkania i finansowania. Wielu inwestorów porównuje wynik z lokatą, obligacjami, inflacją i ryzykiem pustostanu.
Rentowność brutto nie uwzględnia kosztów. Rentowność netto odejmuje koszty administracyjne, podatki, pustostany, naprawy i obsługę kredytu, więc daje realniejszy wynik.
Tak. Nawet kilka procent pustostanu w skali roku może zauważalnie obniżyć cashflow, zwłaszcza przy kredycie i wysokich kosztach stałych.
ROI gotówki własnej pokazuje, jak pracuje faktycznie wniesiony kapitał: wkład własny, opłaty wejścia i wyposażenie. Przy inwestycji z kredytem to zwykle ważniejszy wskaźnik niż sama rentowność brutto.
Tak. To realna część inwestycji, która wpływa na próg wejścia, cashflow i okres zwrotu.
Najlepiej analizować temat razem z kalkulatorem kosztów zakupu mieszkania, zdolności kredytowej, raty kredytu, nadpłaty kredytu, refinansowania i ROI.