Pamiętaj: Wyniki kalkulatorów mają charakter informacyjny i zależą od podanych danych oraz przyjętych założeń. W sprawach finansowych, podatkowych, prawnych lub zdrowotnych zweryfikuj wynik w aktualnym źródle lub u odpowiedniego specjalisty. Pamiętaj: Wyniki kalkulatorów mają charakter informacyjny i zależą od podanych danych oraz przyjętych założeń. W sprawach finansowych, podatkowych, prawnych lub zdrowotnych zweryfikuj wynik w aktualnym źródle lub u odpowiedniego specjalisty.
Przejdź do treści

Jak obliczyć rentowność najmu mieszkania

Poznaj wzór na rentowność brutto, netto i ROI gotówki własnej. Sprawdź przykład, tabelę i przejdź do kalkulatora opłacalności wynajmu.

Zobacz cały pakiet: Akademia najmu i sporów mieszkaniowych porządkuje kalkulatory, tablice i poradniki dotyczące najmu, rozliczeń i roszczeń.

Szybka odpowiedź

Rentowność najmu liczysz najczęściej jako roczny przychód z najmu albo roczny cashflow po kosztach podzielony przez cenę nieruchomości lub zaangażowaną gotówkę. Im więcej kosztów doliczysz, tym bliżej realnego wyniku inwestycji będziesz. Dokładne wyliczenie zrobisz w kalkulatorze rentowności najmu.

Wzór na rentowność najmu

Rentowność brutto = (czynsz miesięczny × 12) / cena nieruchomości × 100%

Rentowność netto = (cashflow po kosztach × 12) / cena nieruchomości × 100%

ROI gotówki własnej = (cashflow po kosztach × 12) / gotówka własna wniesiona do inwestycji × 100%

Od czego zależy opłacalność wynajmu

Najważniejsze są: cena zakupu, koszty wejścia, wysokość czynszu, pustostan, czynsz administracyjny, podatek, kredyt i standard mieszkania. Dlatego przy zakupie lokalu warto analizować równolegle koszty zakupu mieszkania, zdolność kredytową, ratę kredytu i refinansowanie kredytu.

Przykład krok po kroku

Załóżmy mieszkanie za 500 000 zł, czynsz najmu 3 200 zł miesięcznie, pustostan 5%, koszty stałe 1 100 zł miesięcznie i rata kredytu 2 300 zł. Po odjęciu wszystkich kosztów otrzymasz miesięczny cashflow, a następnie roczny wynik netto. Ten wynik porównujesz z ceną mieszkania albo z własną gotówką.

Tabela pomocnicza

ScenariuszCena mieszkaniaCzynszRentowność brutto
małe miasto350 000 zł2 400 zł8,23%
średni rynek500 000 zł3 200 zł7,68%
duże miasto700 000 zł4 000 zł6,86%

Najczęstsze błędy

Najczęściej inwestorzy liczą tylko czynsz, pomijają pustostan, nie doliczają kosztów wejścia i ignorują naprawy. W efekcie rentowność wygląda lepiej na papierze niż w realnym wyniku rocznym. Do pełniejszej analizy przydają się też ROI, inflacja oraz fundusz awaryjny.

Oblicz to dokładnie

Zamiast liczyć ręcznie, przejdź do kalkulatora rentowności najmu i sprawdź cashflow, rentowność brutto, netto oraz ROI gotówki własnej. Dodatkowo zobacz tabelę opłacalności najmu i porównaj swoje założenia z typowymi scenariuszami. Jeśli nieruchomość ma być kupiona na kredyt, cały proces finansowania znajdziesz w Akademii kredytu hipotecznego i zakupu mieszkania.

Wskazówka od KalkulatorXXL

Jeśli inwestycja wygląda dobrze tylko przy zerowym pustostanie i bez wydatków na naprawy, to najpewniej jest policzona zbyt optymistycznie.

FAQ – jak obliczyć rentowność najmu

Najpierw liczysz przychód roczny z najmu, potem odejmujesz koszty i porównujesz wynik z ceną mieszkania albo z własną gotówką wniesioną do inwestycji.

Nie. To szybki wskaźnik, ale pełniejszy obraz daje rentowność netto i cashflow po kosztach.

Najczęściej czynsz administracyjny, podatek, ubezpieczenie, naprawy, pustostan, zarządzanie najmem i ratę kredytu.

Przy zakupie z kredytem bardzo często tak, bo pokazuje realną pracę kapitału, który faktycznie zainwestowałeś.

Zmniejsza realny przychód roczny, a przez to obniża cashflow i wynik netto.

Nie. Liczy się też cena zakupu, standard lokalu, ryzyko pustostanu i koszty finansowania.

Koszty zakupu mieszkania, zdolność kredytowa, rata kredytu, refinansowanie, nadpłata kredytu, ROI i inflacja.

Nie, to narzędzie orientacyjne. Dokładniejszy wynik daje dopiero indywidualny kalkulator z Twoimi kosztami i finansowaniem.