Notariusz, pełny budżet czy szybka tabela?
Ten kalkulator służy do policzenia taksy notarialnej, PCC, wypisów i opłat związanych z aktem oraz księgą wieczystą. Jeżeli chcesz policzyć całość zakupu mieszkania wraz z innymi wydatkami, skorzystaj z narzędzia o szerszej intencji.
Jak korzystać z kalkulatora kosztów notarialnych?
Najpierw wpisz wartość przedmiotu czynności i wybierz dokładny rodzaj aktu. To ważniejsze niż samo określenie „rynek pierwotny” albo „wtórny”, ponieważ maksymalna taksa zależy od czynności wymienionej w rozporządzeniu. Kalkulator najpierw liczy stawkę ogólną z progów, a następnie — gdy przepis tak stanowi — ogranicza ją do połowy.
Potem ustaw sposób opodatkowania sprzedaży, PCC, wypisy i opłaty wieczystoksięgowe. Główny wynik pokazuje koszt po stronie kupującego ponad cenę nieruchomości. Dla umowy deweloperskiej narzędzie uwzględnia ustawową zasadę, że wynagrodzenie notariusza, wypisy i koszty sądowe związane z tą umową obciążają dewelopera i nabywcę po połowie.
Maksymalna taksa notarialna — progi
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka ogólna netto |
|---|---|
| do 3000 zł | 100 zł |
| powyżej 3000 do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3000 zł |
| powyżej 10 000 do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł; maks. 10 000 zł, a między osobami z I grupy podatkowej maks. 7500 zł |
„Maksymalna” nie oznacza obowiązkowa. Kancelaria może uzgodnić wynagrodzenie niższe od limitu. Pole procentowe w formularzu pozwala odtworzyć konkretną ofertę bez sztucznego obniżania wartości nieruchomości.
Kiedy limit wynosi połowę stawki ogólnej?
Połowa stawki z § 3 dotyczy m.in. umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, sprzedaży działki budowlanej, określonych praw spółdzielczych, umowy deweloperskiej oraz przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego w przypadkach wskazanych w § 6 rozporządzenia.
Umowa deweloperska: dlaczego wynik pokazuje część nabywcy?
Dla samej umowy deweloperskiej kalkulator najpierw wylicza maksymalne wynagrodzenie dla całego aktu, a następnie pokazuje po stronie nabywcy 50% kosztu usług notarialnych i kosztów sądowych związanych z tą umową. Wynika to z zasady ustawowej, zgodnie z którą te koszty obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.
Nie należy utożsamiać tej zasady z późniejszym aktem przeniesienia własności. Dlatego w formularzu są osobne pozycje „umowa deweloperska” oraz „przeniesienie lokalu/domu od dewelopera”.
PCC 2%, zwolnienie na pierwsze mieszkanie i szczególne 6%
Przy typowej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej. Przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo wskazanego prawa mieszkaniowego może działać zwolnienie, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Kalkulator nie potwierdza prawa do zwolnienia — pozwala jedynie uwzględnić je w budżecie.
Oddzielna stawka 6% może wystąpić przy sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tej samej inwestycji objętej VAT, gdy zachodzą ustawowe przesłanki. Dlatego „rynek pierwotny = zawsze 0 PCC” nie jest regułą bez wyjątków.
Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego za 500 000 zł
Stawka ogólna z tabeli wynosi 2770 zł netto. Dla sprzedaży lokalu mieszkalnego limit taksy to połowa, czyli 1385 zł netto. Jeżeli kancelaria przyjmuje pełny limit, do wynagrodzenia oraz wypisów dolicza się VAT. Przy zwykłym rynku wtórnym bez zwolnienia PCC wynosi 2% wartości rynkowej, czyli 10 000 zł przy wartości 500 000 zł.
Do tego mogą dojść m.in. opłata za wpis własności, założenie księgi, wpis hipoteki i PCC od hipoteki. Te pozycje kalkulator pokazuje osobno, dzięki czemu VAT nie jest błędnie naliczany od podatków i opłat sądowych.
Najczęstsze błędy przy liczeniu kosztów notarialnych
Rozporządzenie przewiduje limit 1/2 dla czynności wskazanej w § 6 pkt 18.
To dwa różne etapy. Zasada dzielenia kosztów po połowie dotyczy umowy deweloperskiej i innych umów wskazanych w ustawie.
VAT dotyczy usług kancelarii, a nie podatku PCC czy opłat za wpisy do księgi wieczystej.
Zadatek albo wkład własny nie zmienia automatycznie wartości będącej podstawą obliczeń.
Jak porównać ofertę kancelarii?
Poproś o rozbicie kwoty na: wynagrodzenie netto za akt, VAT, wypisy, dodatkowe czynności, PCC i każdą opłatę sądową. Następnie wpisz procent maksymalnego limitu odpowiadający ofercie kancelarii. Porównuj oferty przy tej samej wartości nieruchomości, tej samej liczbie wypisów i takim samym zakresie wniosków do księgi wieczystej.
Jeżeli kancelaria podaje gotową kwotę za nietypową czynność, użyj pola „inne wynagrodzenie kancelarii” albo ręcznej stawki PCC/opłaty sądowej. Kalkulator jest narzędziem budżetowym, a nie kwalifikacją prawną konkretnego projektu aktu.
Podstawa prawna i zakres narzędzia
Progi taksy i limity 1/2 wynikają z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zasady ponoszenia kosztów umowy deweloperskiej określa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Aktualne stawki PCC publikuje również Ministerstwo Finansów.
Przy akcie obejmującym kilka praw, udziałów, miejsc postojowych, służebności albo odrębnych czynności poproś notariusza o szczegółową kalkulację i wpisz otrzymane wartości ręcznie.
FAQ – koszty notarialne nieruchomości
Ostatnia aktualizacja: 19.09.2026