Ten kalkulator odpowiada na pytanie: ile łącznie kosztuje kredyt hipoteczny po doliczeniu kosztów okołokredytowych. Do rat i odsetek możesz dodać prowizję banku, wycenę, opłaty sądowe, notariusza, ubezpieczenia, konto oraz inne koszty wymagane przez konkretną ofertę.
Jeżeli interesuje Cię wyłącznie wysokość raty, użyj kalkulatora raty kredytu hipotecznego. Nadpłaty policzysz osobno w symulatorze nadpłat, a gotowe zestawienia znajdziesz w tablicy rat i kosztów kredytu hipotecznego.
Jak kalkulator liczy raty i pełny koszt?
Najpierw kalkulator ustala kwotę finansowaną: do kwoty kredytu dodaje tylko te opłaty jednorazowe, które zaznaczysz jako doliczone do kredytu. Od tej kwoty liczone są odsetki.
Dla rat równych po ewentualnej karencji używany jest wzór annuitetowy. Dla rat malejących część kapitałowa jest stała, a odsetki maleją wraz z saldem zadłużenia, dlatego pierwsza rata jest najwyższa, a ostatnia najniższa.
Całkowita kwota do zapłaty to suma rat kapitałowo-odsetkowych, opłat płaconych osobno oraz kosztów cyklicznych. „Koszt ponad kwotę kredytu” pokazuje różnicę między tą sumą a pierwotną kwotą kredytu.
Uwaga prawna: łączny wydatek uwzględnia również wskazane koszty zakupu nieruchomości (np. notariusza i wpis własności), które nie muszą wchodzić do ustawowego całkowitego kosztu kredytu i RRSO. Efektywna stopa jest wyłącznie porównawczą symulacją przepływów co miesiąc, nie formalnym RRSO obliczonym według załącznika nr 3 ustawy o kredycie hipotecznym. Symulator nie obejmuje automatycznego rozliczenia wcześniejszej spłaty na zasadach art. 39–40 tej ustawy. Opłaty pomostowe należy podać po uwzględnieniu zwrotu lub zaliczenia po wpisie hipoteki.
Jakie koszty okołokredytowe warto wpisać?
| Koszt | Jak wpisać | Co zmienia w wyniku |
|---|---|---|
| Prowizja banku | Procentowo albo konkretną kwotą | Jeśli jest finansowana, zwiększa kapitał i odsetki; jeśli płacona osobno, zwiększa gotówkę potrzebną na start. |
| Wycena nieruchomości | Kwota z oferty banku lub rzeczoznawcy | Zwiększa koszty dodatkowe. |
| Wpis hipoteki i własności do KW | Kwota rzeczywiście należna w Twojej sprawie | Zwiększa koszty jednorazowe. |
| Notariusz | Łączna kwota taksy i wypisów, którą chcesz uwzględnić | Pokazuje realną gotówkę potrzebną przy transakcji. |
| Ubezpieczenia i konto | Jako koszt jednorazowy, miesięczny lub roczny | Ma znaczenie szczególnie przy wieloletnim obowiązku utrzymania produktu. |
PCC i opłaty sądowe - nie wpisuj ich automatycznie
Wpis własności oraz wpis hipoteki do księgi wieczystej są standardowo objęte stałą opłatą sądową 200 zł za dany wpis, ale konkretna sytuacja może podlegać innym zasadom. Dlatego pola pozostają edytowalne.
PCC od zakupu nieruchomości zależy od rodzaju transakcji i sytuacji kupującego. Między innymi osoba fizyczna kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może korzystać ze zwolnienia, jeżeli spełnia ustawowe warunki. W kalkulatorze wpisz więc faktyczną kwotę dotyczącą Twojej transakcji, zamiast przyjmować stały procent dla każdego zakupu.
Koszt oczekiwania na wpis hipoteki
Jeżeli bank pobiera dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, po dokonaniu wpisu taki koszt podlega zwrotowi konsumentowi albo zaliczeniu na spłatę kredytu na warunkach określonych w umowie. Dlatego w polu kalkulatora wpisuj tylko koszt, który po ostatecznym rozliczeniu rzeczywiście pozostanie po Twojej stronie.
POLSTR, WIBOR i oprocentowanie zmienne
W 2026 r. trwa przechodzenie rynku na POLSTR jako docelowy wskaźnik referencyjny dla nowych produktów. Jednocześnie starsze umowy mogą nadal odwoływać się do WIBOR. Dlatego kalkulator nie narzuca konkretnego wskaźnika - wpisujesz stopę i marżę dokładnie z analizowanej oferty lub umowy.
Przy stopie zmiennej kalkulator utrzymuje wpisane oprocentowanie przez cały okres. To scenariusz porównawczy, a nie prognoza przyszłych zmian stóp procentowych.
Najczęstsze błędy przy porównywaniu kosztu kredytu
- Porównywanie tylko raty - niższa rata nie musi oznaczać niższego kosztu całkowitego.
- Pomijanie opłat cyklicznych - konto lub ubezpieczenie płacone przez kilka lat potrafi istotnie zmienić wynik.
- Traktowanie opłaty finansowanej jak płatnej gotówką - finansowana opłata zwiększa saldo kredytu i odsetki.
- Porównywanie ofert z innym okresem spłaty - do rzetelnego porównania użyj tej samej kwoty i okresu.
- Traktowanie dzisiejszej stopy zmiennej jako pewnej na 20-30 lat - kalkulator nie prognozuje przyszłej ścieżki wskaźnika referencyjnego.
Co policzyć dalej?
FAQ - koszty kredytu hipotecznego i opłaty okołokredytowe
Źródła merytoryczne: KNF - wskaźniki referencyjne i POLSTR; Ministerstwo Finansów - zwolnienia z PCC; ustawa dotycząca kosztu oczekiwania na wpis hipoteki; ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Ostatnia aktualizacja: 21.09.2026