Co dokładnie liczy ten kalkulator?
Kalkulator rozdziela dwa różne cele: bieżące odkładanie na naprawy i większy remont oraz bufor gotówkowy liczony jako wielokrotność stałych kosztów miesięcznych.
Nie ma tu automatycznych mnożników za dom, mieszkanie ani wiek budynku. Jeśli starsza nieruchomość wymaga większego budżetu, wpisz wyższą stawkę, większe koszty serwisu albo bliższy i droższy remont.
Wzory używane w kalkulatorze
Przykład dla danych startowych
Dla 60 m² przy stawce 2,50 zł/m²/mies. składka powierzchniowa wynosi 150 zł/mies. Naprawy 1800 zł/rok i serwis 900 zł/rok dają razem 225 zł/mies.
Remont wyceniony dziś na 18 000 zł, planowany za 6 lat przy założonym wzroście kosztu 5% rocznie, ma modelowy przyszły koszt około 24 121,72 zł. Odkładanie tej kwoty równomiernie przez 72 miesiące daje około 335,02 zł/mies..
Po dodaniu 10% zapasu bieżąca składka wynosi około 781,03 zł/mies.. Przy stałych kosztach 2500 zł i buforze 2 miesięcy cel gotówkowy to 5000 zł. Ponieważ przykładowa obecna wolna rezerwa wynosi 6000 zł, nie ma dodatkowej raty na odbudowę bufora.
Dlaczego nie doliczamy dużego remontu drugi raz do celu gotówkowego?
Duży remont ma własną miesięczną składkę odkładaną przez wskazany horyzont. Gdyby jednocześnie doliczyć cały remont do bieżącej miesięcznej składki oraz drugi raz do „celu rezerwy”, ten sam koszt zostałby policzony podwójnie.
Dlatego cel gotówkowy dotyczy tutaj tylko bufora na stałe koszty i nieplanowane zdarzenia, a przyszły duży remont jest finansowany osobnym składnikiem miesięcznym.
Jak traktować wzrost kosztów?
Wzrost cen jest stosowany wyłącznie do wpisanego kosztu większego remontu, bo ten wydatek ma konkretny przyszły horyzont. Kalkulator używa kapitalizacji składanej: np. 5% rocznie przez 6 lat oznacza mnożnik 1,056.
Roczne naprawy i serwis traktujemy jako dzisiejszy budżet na najbliższe 12 miesięcy. Jeśli chcesz zbudować konserwatywny plan, możesz samodzielnie wpisać wyższe kwoty tych pozycji.
Uważaj na podwójne liczenie wydatków
Stawka zł/m² jest osobnym składnikiem. Jeśli przyjmujesz ją jako pełny budżet na naprawy i serwis, pozostaw osobne pola napraw i serwisu na 0 zł. Jeżeli stawka m² ma być tylko dodatkową ogólną rezerwą, możesz równolegle wpisać konkretne koszty roczne.
Kalkulator sumuje wpisane pozycje dosłownie — nie próbuje zgadywać, które koszty już zawierają się w innych.
Ciekawostka
Przy długim horyzoncie nawet umiarkowany procent wzrostu kosztów ma duże znaczenie. 18 000 zł przy 5% rocznie po 6 latach daje około 24,1 tys. zł, a nie 23,4 tys. zł — ponieważ kalkulator stosuje wzrost składany, a nie proste 6 × 5%.
Najczęstsze błędy przy planowaniu rezerwy
- traktowanie funduszu wspólnoty jako pełnej prywatnej rezerwy właściciela,
- liczenie tego samego remontu jednocześnie w stawce m² i osobnej pozycji,
- pomijanie przyszłego wzrostu kosztu dużego remontu,
- wliczanie do „wolnej rezerwy” pieniędzy już przeznaczonych na inny cel,
- ciche zakładanie wyższych kosztów tylko dlatego, że budynek jest starszy, zamiast wpisania realnych kwot.
Wskazówka od KalkulatorXXL
Raz na kilka miesięcy zaktualizuj koszt planowanego remontu, serwisu i napraw. Największą wartość daje kalkulator wtedy, gdy wejścia odpowiadają rzeczywistym ofertom, historii awarii i planom dla konkretnej nieruchomości.
Jeżeli część obecnej rezerwy jest już odłożona na dach, łazienkę albo inne konkretne zadanie, nie traktuj jej jednocześnie jako wolnego bufora awaryjnego.